Le Logement en France

Au cœur de la production, il y a une figure que Topalov examine de près : le promoteur. Contrairement à l'image du bâtisseur, le promoteur ne construit presque rien de ses mains. Son métier est de monter une opération — rassembler un terrain, un financement, des entreprises de construction, des acheteurs — et de faire en sorte que tout tienne ensemble le temps du chantier. C'est un assembleur de capitaux autant qu'un producteur de murs. Sa marge ne vient pas d'abord de bâtir mieux, mais de bien acheter le foncier et de vendre avant que le marché ne retourne.

Ce rôle le place dans une position inconfortable. Le promoteur avance de l'argent au début d'un cycle long, sans savoir à quel prix il vendra à la fin. Il est donc extrêmement sensible au crédit — le sien, pour financer l'opération, et celui de ses clients, pour acheter. Quand les taux montent ou que les banques se ferment, les opérations ne se montent plus, et la production s'arrête net alors même que les besoins demeurent. Le robinet de la construction n'est pas commandé par la demande de logements, mais par la disponibilité du financement.

La pénurie de logements, Topalov refuse de la lire comme un simple manque quantitatif qu'il suffirait de combler en construisant davantage. Le problème n'est pas tant qu'il manque des logements en général, mais qu'il en manque là où vivent les emplois et pour les ménages qui en ont le plus besoin. L'offre va spontanément vers ce qui rapporte : les segments haut de gamme, les zones où la rente foncière promet une plus-value. Elle délaisse ce qui rapporte moins, même quand la demande y est intense.

C'est l'une des conséquences directes de la rente foncière décrite plus tôt. Dans les zones tendues, le prix du terrain absorbe une telle part du prix final qu'il devient impossible de produire du logement abordable sans y perdre. Le promoteur rationnel bâtit donc là ce qui se vend cher, et le logement modeste se retrouve repoussé en périphérie, loin des emplois, là où le foncier coûte moins. Le marché ne se trompe pas : il fait exactement ce pour quoi il est fait. C'est le résultat qui ne correspond pas aux besoins sociaux.

Si le marché, laissé seul, ne produit pas le logement dont la société a besoin, alors quelqu'un doit combler l'écart. C'est là que le livre débouche sur son enjeu le plus large : le rôle de l'État. Topalov montre que la puissance publique n'est pas un arbitre extérieur qui interviendrait de temps en temps pour corriger des excès. Elle est à l'intérieur du mécanisme, en permanence, au point qu'on ne pourrait pas parler de marché du logement sans elle. Elle en est une condition d'existence.

L'État agit sur chacune des pièces vues précédemment. Il fabrique le foncier constructible par les plans d'urbanisme, donc il crée en partie la rente qu'il prétend ensuite encadrer. Il organise le crédit — garanties, prêts aidés, dispositifs d'accès à la propriété — et détermine ainsi quelle demande devient solvable. Il soutient directement la construction par les aides à la pierre, et la consommation par les aides à la personne. Il produit enfin lui-même, à travers le logement social, ce que le privé ne produit pas. À chaque étape, la main publique est déjà là.

On était parti d'une expérience banale — chercher un logement et buter sur des prix, des files d'attente, des pénuries — et le détour par la production a renversé l'évidence. Le logement n'est pas une marchandise récalcitrante qu'un marché bien huilé finirait par normaliser. C'est un objet dont les propriétés mêmes, le sol, la durée, le coût, empêchent le marché de fonctionner comme ailleurs, et dont la production obéit à une logique de rente et de crédit qui ne vise pas d'abord à loger. La pénurie n'est pas un accident : c'est un résultat.